알기쉬운 세무상담 - 주택임대와 세금1
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알기쉬운 세무상담 - 주택임대와 세금1
  • 우담 정창선 객원기자
  • 승인 2018.08.29 15:29
  • 댓글 0
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주택임대사업을 하려면 관할 세무서에 사업자등록을 해야 합니다.
■ 주택임대에 관한 사업자등록
사업자등록은 임대주택 소재지를 사업장으로 해야 하나, 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조의 규정에 의하여 지방자치 단체장에게 임대사업자로 등록한 사업자는 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 한여 관할 세무서장에게 사업자등록신청을 할 수 있습니다. 
관할 세무서에 사업자등록을 신청할 때는 신청서에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 ‘임대사업자등록증’사본을 함께 제출해야 합니다.

■ 주택임대소득에 대한 소득세
주택임대소득도 사업소득으로서 원칙적으로 모두 소득세 과세대상이나, 국민의 주거생활 안정을 위해 일부 주택임대소득에 대하여는 소득세를 과세하지 않습니다.

■ 비과세 주택임대소득
1채의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득:
다만, 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 기준으로 소득세법 제99조에 따른 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 과세합니다. 
총수입금액 합계액*이 2천만 원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정)은 비과세됩니다. 
*해당 과세기간에 발생하는 주택임대소득이 2천만 원 이하의 경우, 2019년 1월 1일 이후 발생분에 대하여는 분리과세 적용.

■ 주택 수 계산(영 §8의2③)
: 다가구주택은 1채의 주택이나, 구분등기된 경우 각각 1채의 주택으로 계산
: 공동소유 주택은 그 지분이 가장 큰 자의 소유주택으로 계산
 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 각각의 소유로 계산하되, 합의에 의해 그들 중 1인을 임대수입   귀속자로 정한 경우 그의 소유로 계산
: 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 해당 임차 또는 전세받은 주택을 임차인  또는 전세받은 자의 주택으로 계산
: 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 이를 합산하여 계산

■ 주택임대소득의 총수입금액 계산
월세 등의 임대료 및 청소비·난방비 등의 유지관리비 보증금 등의 총수입금액(간주임대료) 계산
: 주택을 대여하고 보증금·전세금 등을 받은 경우에는 3주택(소형주택제외) 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 다음의 방법에 따라 계산한 간주임대료를 총수입금액에 산입합니다. 
기장신고 (해당과세기간 보증금 등-3억원*)의 적수×60/100×1/365(366)×정기예금이자율 - 해당 과세가간의 해당 임대사업부분에서 금융수익 합계액
*보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감
추계신고 (해당과세기간의 보증금 등-3억원)의 적수×60/100×1/365(366)×정기예금이자율
■ 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면
국민의 주거생활 안정을 위한 민간 임대주택 공급의 활성화를 위해 일정요건을 충족한 소형주택 임대소득에 대하여 세액감면 혜택을 적용합니다.


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