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겸용주택을 양도하는 경우에 계단 등 주택으로 볼 수 있는 부분이 없는지 살펴보세요.
우담 정창선 <본지 객원기자>

J씨는 8년 전에 신축한 상가 겸용주택(지하 대피소, 1~2층 근린생활시설, 3~4층 주택으로 각 층 연면적은 50㎡)을 양도하였으나 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 신고 납부하지 않았습니다. 
그런데 얼마 전 세무서에서 1,500만원의 양도소득세 고지서가 나왔습니다. 주택과 주택 외의 연면적이 동일하다 하여 주택 외의 연면적에 대하여 양도소득세를 과세한 것입니다. 
이럴 경우 어떻게 하면 전체를 주택으로 인정받아 양도소득세를 비과세 받을 수 있을까요?
겸용주택의 경우 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 크면 전체를 주택으로 보지만, 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 작거나 같으면 주택부분만 주택으로 봅니다. 따라서 겸용주택 하나만을 보유하고 있는 세대의 경우 주택 부분이 크냐 작거나 같으냐에 따라 세금을 하나도 안 내거나 거액의 세금을 내게 되는 경우가 생길 수 있습니다. 
주택의 연면적과 주택 외의 연면적이 같거나 비슷한 경우에는 다음의 경우를 참고하여 주택의 연면적이 크다는 사실을 입증하면 절세할 수 있습니다. 

점포에 딸린 방이 있는 경우
실무에서는 점포로 임대하고 있는 영업용 건물 내에 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 부분이 있다 하더라도 그 부분은 주택으로 인정하지 않고 있으나, 조세심판결정례에서는 임차인이 가족과 함께 점포 내의 방에서 거주한 사실이 확인되는 경우에는 주택으로 인정하고 있습니다. 따라서 점포에 딸린 방이 있는 경우에는 다음과 같은 서류를 준비하여 주택임을 입증해야 합니다. 
· 임대차계약서 사본 (계약할 때 점포면적과 주택면적을 구분 기재)
· 세입자의 주민등록표 등본
· 인근주민들의 거주사실확인서
· 기타 세입자가 거주한 사실을 입증할 수 있는 서류

지하실의 경우
지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 연면적과 점포 동의 면적 비율로 안분하여 구분하므로 세입자가 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 입증해야 합니다.

계단의 경우
주택의 연면적과 상가 등의 면적이 같거나 비슷한 경우에는 계단에도 관심을 가져야 합니다. 
계단도 다른 시설물의 경우와 같이 실지 사용용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 연면적과 상가 등의 면적비율로 안분계산 합니다. 
예를 들어, 1층은 상가이고 2층은 주택인 겸용주택으로서 2층 전용 계단이 1층에 설치된 경우 1층 중 그 계단부분은 주택으로 봅니다. 
위 사례의 경우도 3, 4층 주택을 올라가기 위한 주택전용계단이 2층에 설치된 경우 2층 면적 중 계단부분은 주택으로 볼 수 있습니다. 

위 사례의 경우
지하층의 전부 또는 일부를 세입자의 주거용으로 사용했다면 그 사실을 적극 입증하고, 그렇지 못한 경우에는 2층 계단 면적을 주택으로 계산하여 주택의 연면적이 넓으면 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 

우담 정창선  jejubulgyo@hanmail.net

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