주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 소득세를 내야 하지만, 주거안정정책 일환으로 일정한 경우에만 소득세를 물리고 있습니다.
(1)소득세를 내야 하는 경우
고가주택을 임대하는 경우
과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 소득세법 제99조에 따른 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택
국외주택을 임대하는 경우
2개 이상의 주택을 소유한 자가 주택을 임대하는 경우
주택 수는 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에 이를 합산하여 계산하고 다가구주택의 경우에는 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에만 각각을 1개의 주택으로 계산합니다.
(2)과세방법
주택임대소득은 월세와 전세금 등에 대한 간주임대료의 연간합계액을 총수입금액으로 하여 소득세를 과세합니다.
이 경우 전세금 등에 대한 간주임대료는 비 소형 3주택 이상 보유자 중 전세금 또는 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 대하여 정기예금이자율상당액만큼이 총수입금액에 포함되어 과세됩니다. 주거용 건물 임대업의 연간 총수입금액이 2천만 원 이하인 주택임대소득에 대하여는 2019년 1월 1일부터 선택적 분리과세 합니다.
소형주택 범위와 간주임대료 계산
2021년 12월 31일 까지 간주 임대료 계산 시 아래의 소형주택에 대한 전세 보증금을 주택 수에 포함하지 않습니다.
▶ 간주 임대료 계산 시 제외되는 소형주택 범위
주거용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대 당 40㎡(2018년 귀속까지 60㎡)이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원(2018년 귀속까지 3억 원) 이하인 주택
(3)총수입금액에 산입할 금액 (간주임대료) 계산
·과세대상 : 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계 3억 원 초과분
·주택 수 판정방법
-위 소형 주택 수 제외, 본인과 배우자 소유 주택 합산
-다가구 주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기한 경우 각각 1개의 주택으로 봄
-공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 소유(가장 큰 자가 2인 이상인 경우 각각의 소유로 하되 합의하여 1인을 임대 수입 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산)
·과세 최저한 (3억 원) 적용방법
-인별 (개인단위) 과세 원칙에 따라 부부의 경우도 각각 주택 소유자별로 적용
-3억 원 초과분의 60%에 대해 이자상당액만큼 과세
-공동 사업장의 경우 공동 사업장의 임대 보증금에서 3억 원 공제
·간주임대료 계산방법
-기장신고 : 3억 원 초과 보증금×60%×정기예금 이자율-임대사업부분 발생이자·배당
-추계신고 : 3억 원 초과 보증금×60%×정기예금 이자율
※2019년 귀속소득세 신고 시 적용할 정기예금 이자율 : 2.1% (2018년 귀속 1.8%)
(4)소규모 주택임대소득 세 부담 완화
민간 임대주택 공급활성화 및 서민·중산층 주거 안정
주요 내용
-수입금액이 2천만 원 이하의 소규모 주택임대사업자의 경우
2014년 ~2018년 소득 분 비과세
2019년 이후 소득 분부터 분리과세 선택가능
-분리과세 방법
필요경비율 50% (주택임대업 등록한 경우 60%)
기본공제 : 2백만 원 (주택임대업 등록한 경우 4백만 원) 인정 종합소득과세 방식과 비교하여 낮은 금액으로 과세 (다른 소득이 2천만 원 이하인 경우에만 적용)
-주택임대소득에서 발생한 결손금과 이월 결손금은 근로소득금액 등 다른 종합소득금액에서 공제가능
시행일
-비과세: 2014. 01. 01. 부터 2018. 12. 31. 까지 발생하는 소득분에 적용
-분리과세 : 2019. 01. 01. 이후 발생하는 소득분부터 적용
