부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있으면서 농촌과 도시에 따로 살고 있으나 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨 놓는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 주택을 팔지 않으면 별 문제가 없으나, 부모 또는 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택 자가 주택을 양도한 것으로 되어 양도소득세 과세문제가 발생합니다.
1세대여부 판정
1세대1주택에서 “1세대”란 거주자 및 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람 포함)가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말합니다.
{생계를 같이 하는 가족 : 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자, 배우자, 직계존속·비속(배우자 포함)및 형제자매}따라서 주민등록상으로는 동일 세대로 등재되어 있다 하더라도 따로 거주하고, 생계를 같이 하지 않으면 동일 세대로 보지 않습니다. 다만 이 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부하여 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증해야 합니다.
양도소득세 과세
세무서에서는 부동산의 소유권이전등기가 끝난 자료를 수집하여 전산처리한 후 과세대상 자료를 분류하는데, 위와 같이 양도일 현재 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고, 동일한 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대2주택 자가 주택을 양도한 것으로 분류 됩니다. 따라서 세무서에서는 비과세대상이 아니므로 양도소득세를 고지하게 됩니다. 고지서가 발부되면 공식적인 불복절차를 거쳐 생계를 같이 하지 않았음을 증명해야 하는데, 주민등록상 같이 거주한 것으로 되어 있는 것을 따로 거주하였다고 입증하기란 쉬운 일이 아닙니다.
절세방안
1세대1주택 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하는데, 주민등록상 동일 세대로 등재되어 있는 것을 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에서 사실상 별도 세대였다는 것을 입증하기란 대단히 어렵습니다. 그러므로 부모 또는 자녀 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도하기 전에 실제 거주 내용에 맞게 사실대로 주민등록을 정리하여 세대를 분리하는 것이 좋습니다. 그러면 별도 세대 입증 등 복잡한 문제없이 1세대1주택으로 인정받을 수 있기 때문입니다.
참고 예규
-부부간에는 각각 단독세대를 구성하더라도 같은 세대로 봅니다.
-장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 생계를 같이하는 경우 1세대를 구성하는 가족범위에 포함됩니다.
임대한 상가건물 경매절차에서 건물소유자가 바뀐 경우 양수인이 임대인의 지위 승계 여부
[문]상가 건물 하나를 임차인에게 임대해 주었는데, 위 상가 건물은 여러 사람이 공유하고 있었습니다. 그 후 건물을 분할 소유하기 위한 경매절차에서 건물 소유자가 바뀌었는데, 이 때 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 건가요?
[답]대법원은 “상가 건물 임대차보호법 제3조는 대항력 등” 이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 ‘임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’ 라고 정하고 있습니다.
이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가 건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’)가 임대인 지위를 당연히 승계한다는 의미로 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률 규정이든 상관없이 이 규정이 적용됩니다. 따라서 임대한 상가 건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매 절차에서 건물 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계 한다” 고 판시한 바 있습니다. (대법원2017.3.22, 선고, 2016다218874판결) 따라서 위 대법원 법리에 따를 때 귀하와 같은 경우에도 양수인은 임대인의 지위를 승계할 것으로 보입니다.
임대차계약서에 대한 확정일자 신청안내
상가 건물이 경매 또는 공매되는 경우 임차인이 상가 건물 임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 반드시 사업자등록과 확정일자를 받아 두어야 합니다.
확정일자란? 건물 소재지 관할세무서장이 그 날짜에 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다.
확정일자를 받아 놓으면 건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받아 놓으면 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 확정일자를 기준으로 후순위권리자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다.
따라서 확정일자는 사업자등록과 동시에 신청하는 것이 가장 좋습니다. 확정일자 신청대상 (상가 건물임대차보호법 적용 대상)
환산보증금(보증금+월세보증금 환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 보호 받을 수 있습니다.〔 월세보증금 환산 : 월세 × 100 〕
확정일자를 신청하려면
아래의 서류를 구비하여 건물소재지 관할세무서 민원 봉사실에 신청하시면 됩니다.
신규사업자
사업자등록신청서, 임대차계약서 원본, 본인 신분증 (대리인이 신청 시 위임장과 대리인
신분증) 사업허가 · 등록 · 신고필증 (법령에 의하여 허가 · 등록 · 신고 대상인 경우)
사업장 도면 (건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)
※ 사업자등록 신청 시 임대차계약서의 사업장 소재지를 등기부등본 등 공부상 소재지와 다르게 기재한 경우 보호를 받지 못할 수 있으니 철저히 확인하시기 바랍니다.
기존 사업자
사업자등록 정정신고서 (임대차 계약이 변경된 경우)
임대차계약서 원본, 사업자 도면 (건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우), 본인 신분증 (대리인이 신청 시 위임장과 대리인 신분증)
