중년 여성께서 고민을 말합니다. 남편이 오랫동안 정신병원에 입원하여 있었습니다. 병원비, 아이들 교육비 등으로 생활이 매우 어려워지자 남편명의의 주택을 매도한 후 월세 방으로 옮기고, 그 대금으로 병원비 및 생활비 등을 지출하였습니다. 그후 병증이 완화되어 퇴원한 남편과 시집 식구들이 주택매매계약은 무효라고 주장하고 있다고 합니다. 무효인가요.
대리권이 없는 자가 타인의 대리인으로서 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없습니다. (민법 제130조) 그러나 부부 사이에는 일상가사행위(부부공동생활에 필요한 통상의 사무)에 대하여 서로 대리권이 있고, 일방이 일상가사에 관하여 채무를 부담한 경우에는 다른 일방도 이로 인한 채무에 대하여 연대책임이 있습니다.(민법 제827조 제1항, 제832조) 그 법률행위를 한 부부공동체의 내부사정이나 그 행위의 개별적인 목적만을 중시할 것이 아니라 그 법률행위의 객관적인 종류나 성질 등도 충분히 고려하여 판단하여야 합니다.(대법 2009. 2. 12. 2007다77712 판결), 금전차용행위에 있어서는 일상적인 생활비로써 타당성이 있는 금액일 경우에 한하고, 통상적인 금전의 융자나 주택의 임대차, 직업상의 사무 등은 일상가사의 범위를 벗어나는 것이므로 행위 당사자만이 책임질 뿐입니다.(대법 1997. 11. 28. 97다31229 판결)
따라서 원칙적으로 부부일방 당사자의 부동산처분행위는 특별한 사정이 없는 한 일상가사에 속한다고 할 수 없어 무권대리로 볼 것이지만, 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에는 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 책임이 있기 때문에(민법 제126조), 표현대리가 성립하는 경우 위 부동산처분행위도 유효하다고 볼 여지가 있습니다.
판례는 ‘처가 특별한 수권 없이 남편을 대리하여 부동산처분행위를 하였을 경우 그것이 민법 제126조의 표현대리가 되려면 처에게 일상가사대리권이 있었다는 것만이 아니라 상대방이 처에게 남편이 그 행위에 관한 대리의 권한을 주었다고 믿었음을 정당화할 만한 객관적인 사정이 있어야 한다.’(대법 2009. 4. 23. 2008다95861 판결)
남편이 정신병으로 장기간 병원에 입원하였고, 입원 당시 입원비, 생활비, 자녀교육비 등을 준비하여 두지 아니한 경우, 그 아내에게 가사대리권이 있었고, 남편 소유의 토지를 적정가격으로 매도하여 그 비용에 충당하고 나머지로 살 집을 매수하였다면 매수인이 이러한 사유를 알았건 몰랐건 객관적으로 보아서 그 처에게 남편의 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 사유가 된다고 하였습니다. (대법 1970. 10. 30. 70다1812 판결)
위 사안에서 처인 중년 여성의 주택매매계약은 유효한 것으로 볼 수 있습니다. 이는 예외적인 경우이므로, 보통의 거래에서는 주의가 필요합니다.
