1. 임차인이 보증금액을 실제보다 적게 신고한 경우 우선변제권 범위
저는 2005년 7월 K 소유의 상가건물을 임차하면서 실제로는 보증금 8,000만 원을 지급하여 임대차계약을 체결하였으나, 임대인이 세금 절감을 목적으로 보증금 5,000만 원으로 신고해 달라는 부탁을 받고 사업자등록신고 후 확정일자인을 받아두었습니다. 그런데 그 후 건물주 K가 건물을 담보로 은행에 1억 원을 대출 받았으나 변제하지 못해, 은행은 위 임차건물을 경매신청하여 L에게 1억5천만 원에 매각처분 하였습니다. 이 경우 매각된 건물의 상가임차인인 저는 실제로 지급한 임차보증금 8,000만 원에 대해 은행에 우선하여 배당받을 수 있나요?
「상가건물임대차보호법」제3조 제1항은 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제5조 제2항은 “제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후 순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하고 있습니다.
임대차계약서상에 확정일자를 받아 둔 경우에는 경매 또는 공매 시 후순위 저당권자와 일반채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있으며, 이 경우 우선변제권을 입증할 수 있는 근거 서류로써 확정 일자를 받은 임대차계약서를 제출해야 합니다.
그러므로...
실제 지급한 임차보증금액을 기재한 것이 아니라 세금절감을 목적으로 실제보다 적은 금액이 기재된 계약서에 확정일자를 받았다면 낮게 표기된 보증금액을 기준으로 경매 또는 공매 절차상 배당을 받을 수 있습니다.
따라서 위 사안의 경우...
귀하가 실제 지급한 8,000만원으로 사업자등록신고를 하고 그 금액을 기재한 임대차계약서에 확정일자를 받아 두었다면, 법원에서는 상가임차인인 귀하에게 8,000만 원을 먼저 배당을 한 후, 후순위인 은행에 7,000만 원을 배당하게 될 것이나, 귀하가 임대인과 임의로 합의하여 5,000만 원으로 줄여서 신고하였고, 이 금액을 기재한 임대차계약서에 확정일자를 받았다고 한다면 귀하는 5,000만원만 우선 배당받게 될 것으로 보입니다.
2. 착한임대인 세액공제 공제대상 확대
공제기간: 2020.1.1.~2021.12.31.까지
대상건물: 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항의 상가건물
임대인요건: 사업자등록을 한 부동산임대 사업자(개인·법인사업자 모두 해당)
임차인요건(임차소상공인)
▷ 「소상공인기본법」 제2조에 따른 소상공인
▷ 2021.6.30. 이전부터 계속하여 임차하여 영업목적으로 사용하고 있는 자＊
＊기존 2020.1.31. 이전부터 → 개정2021. 6.30. 이전부터(2021.1.1.이후 발생한 임대수입금액 세액공제신청부터 적용)
▷ 사행행위업, 과세유흥업 등 일부 업종 제외
▷ 상가임대인과 「국세기본법」상 특수관계인이 아닌 자
▷ 사업자등록을 한 자
▷ 2021년 1월 1일 이후에 임대차계약 기간이 남아 있을 것
공제금액
▷ 임대료 인하액의 최대70%＊를 소득세 또는 법인세에서 세액공제
[＊2020년 인하분 50%, 2021년 인하분 70% : 단,인하전 임대료 기준 종합소득금액 1억원 초과자 50%]
신청방법 및 제출 서류: 소득세·법인세 확정신고시 신청
과세표준신고와 함께 세액공제신청서에 아래의 서류 첨부 신청
▷ 임대료 인하 직전 계약서(갱신한 경우 갱신 계약서 포함)
▷ 임대료 인하 합의사실 증명서류(확약서, 약정서 및 변경계약서)
▷ 임대료 지급 확인 서류(세금계산서, 금융거래내역 등)
▷ 임차인의 소상공인확인서(소상공인시장진흥공단에서 발급)
공제배제
▷ 복식부기의무자가 추계신고한자(개인사업자 중 간편장부대상 제외)
▷ 무신고 및 기한 후 신고자
▷ 사업용계좌 미개설(개인사업자), 현금영수증 미가맹 등 의무불이행자
세법령개정요약(조세특례제한법시행령 96의3/2021.11.9.개정)
＊적용대상 2021.1.1. 이후 발생한 임대수입금액
